4 von 5 Mieterinnen möblierter Wohnungen können 2020 ihre Miete senken lassen

Nach der Veröffentlichung des Gesetzentwurfs zum Mietendeckel wird in den Medien lebhaft darüber diskutiert, wie viele Kappungsanträge wegen überhöhter Miete (§ 4 Kappung überhöhter Mieten, MietenWoG)

Demnach kann bei Überschreitung der Mietobergrenzen um mehr als 20% eine Kappung der Mieten erfolgen. Dies geschieht aber nur auf Antrag der Mieterinnen.

Die Stadtentwicklungssenatorin soll nun ermitteln, mit wievielen Anträgen auf Mietsenkung zu rechnen ist.

Für die möblierten Wohnungen in Berlin kann ich bereits Zahlen liefern. Dabei bin ich weitgehehend von positiven Annahmen für die Vermieter ausgegangen und damit ermittel ich die Untergrenze für den Anspruch auf Mietsenkung. Trotz dieser Annahmen sind die Ergebnisse noch dramatischer, als bei meiner vorherige Untersuchung in Moabit.

Berechnet wurde der Anteil der möblierten Wohnungen, für die pro Quadratmeter mehr als 20% der entsprechenden Obergrenze verlangt wird (die genauen Untersuchungsannahmen s. u.)

Datenbasis sind 1048 1-Zimmer Wohnungen. Nicht immer lagen alle notwendigen Daten vor. Wie bereits beschrieben, wurden dann Annahmen getroffen, die für Vermieter vorteilhaft sind (z.B. bei fehlender Adresse Annahme einer guten Wohnlage und damit eine zulässige Miete von +0,74€).

Bei den Wohnungen, bei denen alle Daten vorlagen, könnten im nächsten Jahr 86% der Mieter einen Mietsenkungsantrag stellen. Hochgerechnet auf alle möblierten 1-Zimmer Wohnungen sind das mehr als 800 Wohnungen. Das auf diesem Teilmarkt einiges nicht in Ordnung ist zeigt auch das folgende Ergebnis:

Jede 10. möblierte Wohnung überschreitet die Obergrenzen des geplanten Mietendeckels um 100%!

Der Anteil der angebotenen möblierten 1-Zimmer Wohnungen an allen angebotenen möblierten Wohnung liegt bei etwas über 20%. Nichts spricht dagegen, dass die Situation bei den größeren Wohnungen anders ist. Unter dieser Annahme muss bei den angebotenen möblierten Wohnungen von insgesamt ca. 4.000 ausgegangen werden, für die ein Mietsenkungsantrag gestellt werden könnten. Und das sind nur die im Zeitraum Februar bis Anfang November 2019 angebotenen Wohnungen. Über die derzeitig vermieteten Wohnungen gibt es keine Daten. Aber es ist nicht anzunehmen, dass bei diesen Wohnungen weniger Miete verlangt wird.

Wie viele Anträge tatsächlich gestellt werden ist dagegen sehr ungewiss.


Voraussetzungen möblierte Wohnungen bei Immobilienscout24.de
Angebote von Februar bis Anfang November 2019
Es wurden nur 1 Zimmer Wohnungen erfasst; eine Doppelerfassung wurde durch Prüfung der Wohnungs-ID vermieden
Standort der Wohnungen innerhalb des Berliner S-Bahnrings und angrenzend.
Für die Berechnung der Überschreitung des Mietendeckels wurden folgende Annahmen gemacht:

  • a) Mietnebenkosten: oberste Spanne der Berliner Betriebskostenübersicht 2019 (s. Berliner Mietenspiegel 2019)
  • b) Bei allen Wohnungen wird davon ausgegangen, dass sie über eine ‚Moderne Ausstatung‘ verfügen (Vorlage MietenWoG §5 Abs. 3)
  • c) Die Kosten für Strom und Internet, die in der Regel in der Pauschalmiete angebotener möblierter Wohnungen enthalten ist, wird mit 80€ im Monat angenommen
  • d) Ein Zuschlag für Möblierung ist in der Mietobergrenze enthalten (Vorlage MietenWoG §3 Abs. 5)
  • e) Als Zuschlag für die Mietobergrenze im Rahmen des §4 (Kappung überhöhter Mieten) wird immer von ‚guter‘ Wohnlage und damit vom höchsten Zuschlag ausgegangen.
  • f) Bei fehlendem Baujahr wurde von der höchsten Mietobergrenze ausgegangen
  • g) Wohnungen mit Baujahr 2014 und jünger flossen nicht in die Berechnung ein, da für sie der Mietendeckel nicht gilt (Vorlage MietenWoG §1 Ziff. 3)