Mietendeckel – Gesetzentwurf 22.10.19

Es scheint vollbracht.

Rot-Grün-Rot hat sich geeinigt. Die Gesetzesvorlage für das Abgeornetenhaus sieht recht übersichtlich aus.

Durch den Verzicht auf den Ost-/West-Unterschied bei den Wohnungen Baujahr 1973-1990 sind gegenüber dem Mietenspiegel 2019 zwei Spalten weggefallen. Da auch auf Lagekriterien bei den Mietobergrenzen verzichtet wurde, gibt es praktisch nur acht Grenzwerte (betrachte werden hier nur das Gros der Wohnungen mit Bad und Sammelheizung).

Im Detail verstecken sich allerdings einige beachtenswerte Nebenbedingungen – dazu später mehr.

Zunächst kann festgehalten werden:

  • Die Mietobergrenzen sind ‚ambitioniert‘! Für einen großen Teil der Berliner Mieter bedeutet das fünf Jahre Ruhe vor deutlichen Mieterhöhungen.
  • Maximale Mietsteigerungen von 1,3% als Inflationsausgleich für Vermieter (ab 2022)
  • Schutz vor Luxusmodernisierung wäre durch das MietenWoG gewährleistet (§ 6 ‚doppelte‘ Deckelung: a) maximal 1€/qm Erhöhung, aber b) nur wenn die Mietobergrenze um nicht mehr als einen Euro überschritten wird)
  • Kappung der Miete auf Antrag, wenn sie 20% über dem Mietendeckel liegt
  • bei Neuvermietung darf nur die alte Miete verlangt werden; liegt diese über der Mietobergrenze, muss die Miete auf die Obergrenze abgesenkt werden
  • Härtefallregelung für Mieter und Vermieter
  • erfolgreiche Umgehungsstrategie der Mietenbremse durch Anbieten von ‚möblierten Wohnungen‘ dürfte beim Mietendeckel nicht funtionieren, da die Mietobergrenzen bereits alle „Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände“ enthalten (§3 Abs. 5)
  • … und wer sich nicht an das Gesetz hält riskiert eine Geldstrafen bis zu 500.000 €

Aber …

  • es gibt keinen (zusätzlichen) Schutz gegen Eigenbedarfskündigungen
  • für Wohnraum mit „moderner Ausstattung“ darf pro qm 1€ zusätzlich verlangt werden
  • für eine ganze Reihe von Mieterinnen bedeuten die Mietobergrenzen eine Erhöhung gegenüber dem Mietenspiegel 2019 – Ihre Chance auf Absenkung der Miete scheint daher gering
  • fraglich bleibt, ob der Mietendeckel zuverlässiger deckelt als die Mietpreisbremse bremst

Wie o. erwähnt, gibt es durchaus Mieter, die bei den Mietobergrenzen nicht mit Mietabsenkung rechnen können, aber dennoch sind alle Mieter Gewinner.

Vergleich der Mietobergrenzen des geplanten Mietendeckels (22.10.2019) mit dem Mietenspiegel Berlin 2019
grün=so viel % liegt der Mietendeckel unter dem Mietenspiegel
rot=so viel % liegt der Mietendeckel über dem Mietenspiegel

Größte Chancen auf Absenkung der Miete haben hier offentsichtlich die Mieter der zwischen 1973 und 1990 gebauten Wohnungen im ehemaligen Westteil von Berlin. Hier liegt die Mietobergrenze des Mietendeckels bei allen Wohnungsgrößen und -lagen deutlich unter den Werten des Mietenspiegel. Bei drei Viertel sind es sogar mehr als 20%.

Ebenso sieht es für die Mieter kleiner Wohnungen gut aus. Egal welche Lage und welches Baualter – der Mietendeckel schliesst deutlich vor dem Mietenspiegel. Die größte Hoffnung auf Kappung haben Mieter kleiner Altbauwohnungen in guter Lage. 43,6% liegt hier der Mietendeckel unter dem Mietenspiegel. Die Singles in Dahlem, in den Seitenstraßen des Kurfürstendamms und im Prenzlauer Berg werden wohl garantiert ab dem nächsten Jahr Geld sparen😃

Auch die Wohnungen in den anderen guten Wohnlagen könnten profitieren. Hier liegt der Mietendeckel vielfach um die 30% unter dem Mietenspiegel.

Mit großer Wahrscheinlichkeit haben dagegen Mieter im ehemaligen Ostteil Berlins, die in Häusern der Baujahre 1973 bis 1990 wohnen, keine Möglichkeit der Kappung. Hier liegen die Obergrenzen des Mietendeckels teilweise deutlich über dem Mietenspiegel (Ausnahme kleine Wohnungen bis 40 qm).

Und es gibt noch weitere Gründe, die die Kappung der Miete unwahrschnlicher machen:

  1. sofern die Wohnung gut ausgestattet ist, darf der Vermieter einen Euro mehr Verlangen
  2. bei einem Antrag auf Mietsenkung kommt bei guter Wohnlage ein Zuschlag von 0,74€ hinzu

Das bedeutet dann in der Praxis für eine Wohnung aus dem Jahr 2009 in guter Wohnlage:

  • Mietobergrenze: 9,80€
  • Zuschlag für gute Ausstattung: 1,00€
  • Zuschlag für gute Wohnlage: 0,74€
  • zulässige Miete: 11,54

Ein Antrag auf Kappung kann gestellt werden, wenn die geforderte Miete die zulässige um mehr als 20% übersteigt. Erst wenn die Miete über 13,85€ liegt, wirkt sich der Mietendeckel positiv aus.