Der Ansatz war zu positiv

Mir ist bei der Betrachtung der möblierten Wohnungen in Moabit ein handwerklicher Fehler untetlaufen.

Dieser ist mir schon kurz nach der Veröffentlichung aufgefallen, aber mir fehlte die Zeit für eine Korrektur. Hätte dieser Fehler den Sachverhalt verfälscht dargestellt, dann wäre dieser natürlich sofort berichtigt worden.

Ich erkannte aber gleich, dass die Kernaussage meiner Ergebnisse bestehen bleibt:

Möbliertes Wohnen wird massiv dazu genutzt die Mietpreisbremse zu umgehen!

Stand heute muss hinzugefügt werden, dass möbliertes Wohnen auch ein Mittel sein wird den Mietendeckel äußerst offen zu gestalten.

Nun zum Sachverhalt:

Bei meinem Ansatz wird für eine möblierte Wohnung die ortsübliche Vergleismiete ermittelt und die Kosten wie Betriebskosten, Internet, Strom, eine Pauschale für Schönheitsreparaturen sowie ein Möblierungszuschlag hinzugerechnet.

Das Ergebnis ist die Miete, die gesetzlich zulässig wäre. Diese ermittelte zulässige Gesamt-Miete wurde dann die geforderte Pauschalmiete gegenübergestellt und der prozentuale Auf- bzw. Abschlag ermittelt.

Das Ergebnis kann im letzten Blog-Beitrag betrachtet werden.

Nun aber zum korrekten Ansatz. Wenn es darum geht, dass erste Kriterium für Mietwucher zu ermittel, dann darf nicht die geforderte Pauschalmiete mit der ermittelten zulässigen Gesamt-Miete verglichen werden, sondern es müssen aus der geforderten Pauschalmiete die Kosten (s.o.) herausgerechnet werden. Was bei diesem Rechenschritt übrig bleibt ist die vom Vermieter geforderte Nettokaltmiete und diese ist dann mit der zulässigen Nettokaltmiete lt. Mietenspiegel zu vergleichen.

Hier die Ergebnisse für die vermieterfreundliche Variante:

Überschreitung max. unter 10% -> 21,3% der angebotenen 1-Zimmer-Wohnungen

Überschreitung 10% bis u. 50% -> 34,4% der angebotenen 1-Zimmer-Wohnungen

Überschreitung über 50% -> 44,3% der angebotenen 1-Zimmer-Wohnungen

Bei der vermieterinnenfreundlichen Variante sind es nach der Korrektur statt 70% nun fast 80% der möblierten Wohnungen, die die zulässige Gesamtmiete um mehr als 10% übersteigen. Noch steiler angestiegen ist die Quote der Wohnungen, die ein erstes Kriterium des Mietwuchers erfüllen. Dies sind nun statt unter 10% deutlich über 40%.

Für die realistische Variante mit durchschnittlichen Mietwerten und Nebenkost ergeben sich nun folgende Zahlen:

Überschreitung max. unter 10% -> 11,5% der angebotenen 1-Zimmer-Wohnungen

Überschreitung 10% bis u. 50% -> 1,6% der angebotenen 1-Zimmer-Wohnungen

Überschreitung über 50% -> 86,9% der angebotenen 1-Zimmer-Wohnungen

Hier bleibt der Wert der 10%-igen Überschreitung bei knapp 90%. Die angebotenen möblierten Wohnungen mit ‚Wuchertendenz‘ erhöht sich aber von knapp 50% auf weit über 80%.

Das die Zahlen alarmierend sind hatte ich beim letzten Blog-Eintrag bereits geschrieben. Die korrigierten Zahlen lassen den Alarmton noch lauter erschallen.

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